🪀 Sprzedaż Na Zasadzie Cesji Praw

Przeglądając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, możemy natknąć się na oferty dotyczące zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Oferty sprzedaży z tej drugiej kategorii bywają wystawiane nie tylko bezpośrednio przez działy handlowe deweloperów. Są one także publikowane przez osoby fizyczne (lub firmy), które już podpisały umowę deweloperską dotyczącą konkretnej nieruchomości, ale nie podpisały jeszcze z deweloperem ostatecznej umowy przeniesienia własności. Z tego artykułu dowiesz się: Czym jest cesja praw z umowy deweloperskiej? Jak wygląda proces sprzedaży cesji? Jak wygląda proces kredytowania zakupu cesji? Jakie są zalety kupna cesji? Jakie są wady kupna cesji? Cesja praw z umowy deweloperskiej Kiedy podpisujemy z deweloperem umowę deweloperską, to przysługują nam pewne prawa i roszczenia z niej wynikające. Głównym prawem nabywcy, a zobowiązaniem dewelopera, jest podpisanie – po oddaniu nieruchomości do użytkowania – aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości na klienta. Te prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej podlegają obrotowi gospodarczemu. Deweloper może zastrzec sobie w umowie deweloperskiej brak zgody na cesję praw i roszczeń z tej umowy, jeżeli jednak deweloper nie zgłasza sprzeciwu – można je wystawić na sprzedaż. Mamy wtedy do czynienia z transakcją kupna-sprzedaży tzw. cesji (nazywanej także ekspektatywą) praw i roszczeń z umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że nie jest to zakup nieruchomości, a jedynie transakcja, która doprowadzi nas do zakupu nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, kiedy wstąpimy w prawa z umowy deweloperskiej po ich kupnie od sprzedającego. Taki cel kredytowania dopuszczany jest przez niektóre banki w Polsce i można go sfinansować kredytem hipotecznym. W procesie kupna-sprzedaży poza sprzedającym i kupującym będzie występował także deweloper jako podmiot zgadzający się na cesję ze swojej umowy. Będzie to tzw. umowa trójstronna sprzedający-deweloper-kupujący. Jak będzie wyglądał sam proces kupna-sprzedaży i uzyskania kredytu hipotecznego? W pierwszej kolejności należy ustalić szczegóły transakcji: wysokość odstępnego, wysokość zadatku, czy na odstępne podpisywana jest osobna umowa, terminy, w jakiej wysokości zbywca wpłacił środki deweloperowi, czy zbywca brał kredyt hipoteczny na tę nieruchomość, czy deweloper podpisywał już tzw. cesję dla banku z tej konkretnej umowy deweloperskiej, czy deweloper zgadza się na umowę cesji (ekspektatywy), kto pokrywa koszty zgody dewelopera na transakcję. Następnie, należy podpisać umowę przedwstępną sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej. Może mieć ona formę cywilno-prawną lub notarialną. Jeśli będzie to umowa w formie aktu notarialnego, to może pojawić się już tutaj wymóg uczestniczenia w akcie notarialnym także pełnomocnika spółki deweloperskiej. Zarówno za wyrażenie zgody na tę transakcję, jak i za obecność pracownika dewelopera podczas podpisywania aktu notarialnego deweloper może zażyczyć sobie dodatkowego wynagrodzenia. Umowa w formie aktu notarialnego jest jednak bezpieczniejsza. Po podpisaniu tej umowy, skompletowaniu dokumentów finansowych klienta i dokumentów nieruchomości wniosek o kredyt wysyłany jest do decyzji bankowej. Po pozytywnej decyzji kredytowej należy podpisać właściwą umowę trójstronną sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej pomiędzy sprzedającym, kupującym i deweloperem. Pamiętajmy, że w tym momencie kupujący poniesie koszt podatku PCC w wysokości 1% od rynkowej wartości przedmiotu sprzedaży. Przyjętą praktyką jest, że wartość ta jest równa kwocie transakcji wpisanej do aktu notarialnego. Dla przykładu, jeśli kupujemy cesję od osoby, która deweloperowi zapłaciła za mieszkanie 300 000 złotych i płacimy jej 50 000 złotych odstępnego, to kwotą transakcji wpisaną do aktu notarialnego będzie 350 000 złotych. I od tej kwoty, za pośrednictwem notariusza, zapłacimy 3 500 złotych podatku PCC. Po wstąpieniu w prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będzie nas czekała jeszcze jedna umowa w formie aktu notarialnego. Będzie to już ostateczna umowa przeniesienia własności pomiędzy nami, jako nowymi „właścicielami” nieruchomości, a deweloperem. Plusy i minusy kupna cesji Jakie są plusy kupna cesji? Bez wątpienia to przede wszystkim dużo krótszy czas do oddania nieruchomości do użytkowania. Nie raz zdarza się, że można w ten sposób nabyć nieruchomość już oddaną do użytkowania i wprowadzić się do niej w ciągu 2-3 miesięcy, nie czekając roku lub dwóch lat na wybudowanie mieszkania przez dewelopera. Plusem jest także fakt, że ostatecznie nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym. Nie płacimy więc 2% podatku PCC od zakupu nieruchomości. Mamy też inne korzyści, np. możliwość indywidualnej aranżacji wnętrza. A minusy? Tutaj z kolei należy wskazać skomplikowany proces kupna-sprzedaży wymagający dużego zaufania pomiędzy sprzedającym a kupującym. Dodatkowo, koszty samej transakcji w stosunku do prostego zakupu z rynku pierwotnego (nie mylić z ceną nieruchomości, która może być niższa niż to, co deweloper w danym momencie proponuje dla mieszkań w tej samej inwestycji) są większe. Minusem jest także to, że tylko niektóre banki w Polsce dopuszczają jako cel kredytowania zakup cesji (ekspektatywy), co w pewnym stopniu zawęża możliwość wyboru, ale go nie uniemożliwia. *** Przemysław Orlik - Ekspert ds. kredytów hipotecznych związany z Grupą ANG. Hipoteką zajmuje się od 2003 roku, od początku rozwinięcia się w Polsce nowoczesnego rynku kredytów hipotecznych. Pracował w największych polskich spółkach doradztwa finansowego i bankach. Obecnie prowadzi w Warszawie Kancelarię Kredytową Clanga Finance. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.

Prześlij do nas zawiadomienie o przeniesieniu praw z polisy. W takiej sytuacji prawa z Twojej polisy zostaną przelane na rzecz banku. Cesja może dotyczyć wyłącznie ubezpieczenia nieruchomości; Zgłoszenie cesji może odbyć się na podstawie: umowy cesji zawartej przez Ciebie z Cesjonariuszem (bankiem), podpisanej przez Ciebie i przez bank,

[b]Rz: Część osób zawarła kilka czy kilkanaście miesięcy temu z deweloperami umowy w systemie płatności: 10 proc. ceny przy zawarciu umowy, a 90 proc. płatne później – aby sprzedać budowane mieszkanie z zyskiem. Sytuacja na rynku zmieniła się jednak, wysokie zyski nie wchodzą w grę, więc nie mając finansowania, wielu inwestorów chce sprzedać cesję mieszkania. Kuszą, oferując nieco lepsze warunki cenowe niż deweloper. Z jakimi niebezpieczeństwami natury formalnoprawnej wiąże się taka transakcja – nie kupna mieszkania, ale prawa do jego nabycia po wybudowaniu?[/b] [b]Marcin Jasiński:[/b] Analizując zagadnienie związane z bezpiecznym przenoszeniem praw i wstępowaniem w obowiązki wynikające z umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego (potocznie określanej mianem cesji), należy przede wszystkim ustalić, w jakiej formie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego. Dopuszczalne jest zawarcie jej jako tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie, po zakończeniu inwestycji, ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu i do przeniesienia tego prawa na drugą stronę tej umowy w zamian za zapłatę przez nią określonej ceny. Może to być także przedwstępna umowa sprzedaży zobowiązująca dewelopera do sprzedaży lokalu w przyszłości, w tym do przeniesienia prawa własności lokalu, który powstanie w przyszłości, a drugą stronę do nabycia lokalu i zapłaty ceny z tego tytułu. [b]Na czym polega cesja i jakie niesie konsekwencje?[/b] Czynność polegająca na przeniesieniu na osobę trzecią uprawnienia do zawarcia ze sprzedającym (deweloperem) umowy ostatecznej, przenoszącej na tę osobę trzecią prawo własności lokalu mieszkalnego, polega w rzeczywistości zarówno na przeniesieniu wierzytelności, a więc prawa do nabycia lokalu, jak i długu. Chodzi o obowiązek zapłaty przy zawarciu umowy ostatecznej pozostałej części ceny – np. 90 proc. w przypadku systemu 10 na 90. Umowa zawarta z deweloperem stanowi bowiem umowę dwustronnie zobowiązującą, co sprawia, że deweloper jest zarazem dłużnikiem (co do przeniesienia prawa własności lokalu), jak i wierzycielem (co do zapłaty ceny). W praktyce przelew wspomnianej wierzytelności możliwy jest wyłącznie wraz z przelewem długu (obowiązkiem zapłaty reszty ceny), co wynika z celu, jaki strony chcą osiągnąć, dokonując cesji. Osoba przelewająca na drugą stronę uprawnienie do żądania przeniesienia prawa własności lokalu nie zamierza bowiem ponosić kosztów pozostałej do zapłaty części ceny. Wobec powyższego, w przypadku cesji konieczne jest przeniesienie na osobę trzecią całości praw i wstąpienie przez tę osobę w obowiązki wynikające z zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy sprzedaży. [b]Czy deweloper musi wyrazić zgodę na cesję?[/b] Zgodnie z art. 509 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, postanowieniu zawartej umowy albo właściwości zobowiązania. W związku z powyższym do przejścia na osobę trzecią samego uprawnienia do żądania przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego zgoda dewelopera – który na podstawie zawartej umowy jest dłużnikiem w tym zakresie – nie byłaby wymagana. Należy jednak pamiętać, że możliwe jest wprowadzenie do umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego zakazu lub ograniczenia prawa przenoszenia wierzytelności na osoby trzecie. W związku z tym należy sprawdzić zapisy umowy. Z kolei wstąpienie przez osobę trzecią w miejsce dłużnika, zgodnie z art. 519 kodeksu cywilnego, nie może się odbyć bez zgody wierzyciela, którego prawa mogłyby zostać w ten sposób naruszone. [b]Jak to wygląda w praktyce?[/b] Zdarza się, że już w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu deweloper wyraża zgodę na dokonanie przez drugą stronę tej umowy przelewu jej praw i wstąpienie przez osobę trzecią w ogół obowiązków wynikających z takiej umowy. Z drugiej strony deweloperzy, obawiając się proponowania cen konkurencyjnych w stosunku do stawek oferowanych przez nich, często wprost wyłączali możliwość przenoszenia praw i obowiązków z umowy. W takim przypadku z całą pewnością zgoda dewelopera byłaby obecnie konieczna. W tym miejscu należy także wskazać na istniejącą polemikę w doktrynie dotyczącą dopuszczalności stosowania takich klauzul w wypadku, gdy nie wskazują one konkretnego podmiotu, który miałby wstąpić w obowiązki wynikające z zawartej umowy. Przedmiotowa polemika ma swoje źródło w przepisach kodeksu cywilnego, przewidujących bezskuteczność zgody wierzyciela, który nie wiedział o niewypłacalności podmiotu wstępującego w miejsce dłużnika. Z kolei za dopuszczalnością wyrażenia takiej tzw. zgody blankietowej przemawia zasada swobody umów wyrażona w art. 353 (1) kodeksu cywilnego. [ramka][srodtytul]Zanim zdecydujesz się na kupno cesji praw do mieszkania[/srodtytul] >> Pamiętaj, że przejmujesz na siebie wszystkie obowiązki, jakie ciążą na osobie sprzedającej ci cesję. >> Upewnij się, że niepotrzebna jest zgoda dewelopera na zrobienie cesji. >> Jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży lub umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego, umowa cesji (dotycząca przeniesienia ogółu praw i wstąpienia przez osobę trzecią w ogół obowiązków wynikających z takiej umowy) powinna mieć także formę aktu notarialnego. >> Zanim zdecydujesz się na kupno cesji, dokładnie sprawdź stan prawny nieruchomości, na której wybudowany został budynek, w którym mieści się nabywany lokal mieszkalny. >> Zajrzyj do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i sprawdź informacje dotyczące tytułu prawnego posiadanego przez dewelopera, prawa i roszczenia innych podmiotów względem tej nieruchomości oraz jej obciążenia. >> Przeanalizuj same postanowienia umowy deweloperskiej (lub przedwstępnej umowy sprzedaży), jej ważności. >> Warto sprawdzić status samego dewelopera, w tym jego kondycję finansową, upewnić się, czy nie ma przesłanek ogłoszenia upadłości.[/ramka]

^{Forma cesji praw do umowy deweloperskiej. Choć przepis art. 522 Kodeksu cywilnego, dla ważności umowy przejęcia wierzytelności lub długu wymaga jedynie formy pisemnej pod rygorem nieważności, cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy interes cesjonariusza (nabywającego prawa i obowiązki z umowy} Czy warto obracać mieszkaniami zakupionymi od dewelopera? Czy rynek pierwotny może być rentowny? Czy może jednak ceny są zbyt wysokie, a czas oczekiwania na mieszkania sprawi, że kapitał będzie zbyt długo zamrożony? Takie pytania często rodzą się, w momencie gdy spoglądamy na rynek pierwotny, przechodząc obok budowanych inwestycji w pobliżu miejsca zamieszkania, rodzinnego miasta, lub gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego. Wysoka cena i długi czas oczekiwania na mieszkanie to jest fakt i tego uniknąć się nie da. Rynek pierwotny ma jednak wiele możliwości wygenerowania w krótszym czasie solidnych stóp zwrotu na różnym etapie budowy inwestycji. Istnieje kilka podstawowych form obrotu kapitałem na rynku pierwotnym. Do jednego koszyka możemy zaliczyć inwestowanie w mieszkania już gotowe lub oddawane w ciągu najbliższych miesięcy. Są to tzw. klasyczne flipy. To metoda inwestycyjna polegająca na wpłacie 100% środków za mieszkanie. Kupujący posiłkuje się gotówką lub kredytem hipotecznym jeszcze przed odbiorem kluczy do lokalu, następnie wykonuje wykończenie, podnosząc tym samym wartość mieszkania. Na koniec sprzedaje gotowy do zamieszkania lokal nowemu nabywcy. Standardowy proces wymaga, aby podejść do umowy przeniesienia własności, której termin narzucony jest z góry przez dewelopera (między 1 a 12 miesiącami od odbioru kluczy). Następnie trzeba wyodrębnić księgę wieczystą dla lokalu (czas ten bywa różny i zależny od miasta, w którym jest nieruchomość, np. od 3 tygodni w Gorzowie Wielkopolskim, za to aż do 12 miesięcy w Warszawie). W tym przypadku zyski mogą być realizowane w różnym czasie. Aby zoptymalizować proces sprzedaży mieszkań czasowo, wykorzystujemy podstawowe narzędzie prawne istniejące na rynku pierwotnym w postaci cesji. Jest to zapis w umowie pozwalający na przeniesienie praw i obowiązków z umowy na nową osobę. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem. Cesja zawsze wymaga zgody dewelopera. Najlepiej uzyskać jej bezwarunkową formę dzięki dodaniu odpowiedniej klauzuli w umowie z deweloperem. W przypadku odsprzedaży wykończonych mieszkań z rynku pierwotnego zapis ten umożliwia nam realizacje zysków w krótszym czasie, jeszcze przed umową przenoszącą własność. Tym samym wygenerowana stopa zwrotu z kapitału w czasie jest dużo wyższa, a inwestor może szybciej reinwestować kapitał. Przy sprawnie przeprowadzonym procesie wykończenia i sprzedaży można powielać ten schemat trzy do czterech razy rocznie. Cesja ma dużo większe znaczenie w odniesieniu do kolejnej formy lokowania środków w inwestycje deweloperskie, tym razem na ich wczesnym etapie. Termin oddania mieszkań do użytkowania jest tutaj oddalony o 12–18 miesięcy od podpisania umowy z deweloperem. W tym konkretnym przypadku „cesja” odnosi się do sprzedaży praw i obowiązków do mieszkania będącego jeszcze w trakcie budowy, a zyski realizowane są jeszcze przed odbiorem kluczy do inwestycji. Tym samym nowy nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i to on przystępuje do odbioru lokalu i do umowy przeniesienia własności. W odróżnieniu do standardowych flipów, gdy zysk realizowany jest w dużej mierze dzięki zwiększeniu wartości lokali przez ich wykończenie, kluczową rolę odgrywa tutaj dynamika samego rynku nieruchomości w czasie oraz optymalny system płatności. Ideałem jest harmonogram 10/90, gdzie 10% wartości nieruchomości płacone jest po zawarciu umowy deweloperskiej, a 90% po oddaniu inwestycji do użytkowania. Do analizy bierze się również: początkową cenę mieszkania w stosunku do średniej ceny lokali w dzielnicy oraz potencjał rozwojowy okolicy, np. infrastrukturalny lub biznesowy. Ważnymi elementem jest także metraż mieszkania – im mniejszy, tym lepszy, ponieważ cena całkowita jest przystępniejsza dla większości potencjalnych klientów. Dysponując tymi dwoma zapisami w umowie (10/90 i cesją), jesteśmy w stanie zrealizować inwestycję z blisko 100-procentową stopą zwrotu. Podstawę oczywiście stanowi nabycie nieruchomości w atrakcyjnej cenie i sprzedaż jej po kilkunastu miesiącach z zyskiem. Schemat wygląda następująco: wpłacamy deweloperowi 10% do 30% wartości nieruchomości i czekamy, obserwując dynamikę rynku, a po upływie na przykład roku wystawiamy ofertę sprzedaży nieruchomości na zasadzie cesji praw. Gdy gospodarka oraz rynek nieruchomości systematycznie się rozwijają, możemy dołożyć od kilkuset do kilku tysięcy „górki” do metra kwadratowego mieszkania. Właściwie zaplanowana i zrealizowana inwestycja przyniesie w ten sposób oczekiwane Zysk z obrotu – z czego dokładnie wynika? Nasza transakcja została sfinalizowana i wypracowaliśmy solidny zysk. Osobom pracującym na etacie cokwartalne dochody z obrotu nieruchomościami na poziomie 20 tys., 30 tys., a nawet 100 tys. PLN wydają się nierealne. Znacząca większość nie będzie miała możliwości zarobienia takich pieniędzy u swojego pracodawcy. W branży nieruchomościowej to standard, a poziomy te można skalować wraz z powiększaniem swojego kapitału i wiedzy. Aby raz jeszcze pokazać, z czego wynikają i jak osiągać tak znakomite zyski, przedstawimy krok po kroku proces pozyskania i sprzedaży z wytłumaczeniem wpływu poszczególnych etapów na ostateczny efekt. Rentowną formą obrotu jest sprzedaż mieszkań na zasadzie cesji jeszcze przed wyznaczonym odbiorem lokali, która znacząco ogranicza zaangażowanie czasowe i kapitałowe inwestora. Niemniej jednak, aby zobrazować punkt po punkcie, z czego może wynikać znakomity zysk na rynku pierwotnym, posłużymy się przykładem standardowego flipa z wykończeniem – a więc nadal najpopularniejszej formy na rynku. Dostępność/różnorodność Inwestycje deweloperskie każdego roku dostarczają tysiące nowych mieszkań w każdym dużym mieście wojewódzkim Polski oraz setki i dziesiątki w mniejszych lokalizacjach. W 2021 roku oddano do użytkowania przeszło 140 tys. mieszkań na rynku pierwotnym nieruchomości. Mnogość projektów, segmentyzacja rynku (od niskobudżetowych, przez najpopularniejszą grupę tzw. ekonomicznych, aż po inwestycje premium), zróżnicowanie cenowe i terminowe (gotowość produktu) – to składowe kluczowego czynnika powodzenia: wyboru. Mając tak szeroki wachlarz możliwości, każdy może wejść na rynek i wyszukać atrakcyjne mieszkanie odpowiadające mu pod względem lokalizacji, terminów wydania kluczy oraz ceny. Badanie rynku – szukanie okazji Podstawowym elementem opisywanego procesu jest wybór, jednak klucz do sukcesu to wyszukanie mieszkania w najbardziej optymalnych warunkach zakupowych oraz w inwestycji wyróżniającej się pod kątem indywidualnych cech na tle konkurencji. Skupmy się zatem na cenie. Aby prawidłowo wytypować okazję inwestycyjną należy znaleźć jak najwięcej punktów odniesienia wskazujących na to że zarówno cena zakupu w odniesieniu do rynku pierwotnego jak i przyszła cena sprzedaży w odniesieniu do rynku wtórnego będzie zarówno dla nas – inwestorów jak i klienta docelowego satysfakcjonująca. Rozpoczynając proces analizy ceny nieruchomości z rynku pierwotnego, posługujemy się zasadą pozyskiwania informacji od ogółu do szczegółu. Pierwsze istotne dane potrzebne do wyciągnięcia odpowiednich wniosków to średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego i z rynku wtórnego w mieście, w którym chcemy znaleźć inwestycję. Możemy ją otrzymać, zestawiając wszystkie ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego w danym segmencie: kawalerek, mieszkań 2-, 3- i 4-pokojowych. Idea kształtowania się ceny na rynku pierwotnym bardziej się komplikuje gdy spojrzymy na indywidualne cechy nieruchomości. Cena nie jest bowiem ilością pieniędzy jaką trzeba zapłacić za daną nieruchomość lecz definiuje jej wartość, określa potencjalnych nabywców, kreuje nieruchomość jako masową bądź ekskluzywną. Na dobór nieruchomości pod kątem ich indywidualnych cech mamy już znaczący wpływ jako strona kupująca. Wśród nich należy zwrócić szczególną uwagę na: Standard Inwestycji, położenie mieszkania, powierzchnia i układ mieszkania, przynależności oraz doświadczenie i wiarygodność dewelopera budującego inwestycje. Negocjowanie warunków Podstawową kwestią związaną z negocjacjami jest świadomość produktu i swoich potrzeb. Pamiętaj, że ustalanie niestandardowych warunków zakupowych z firmą deweloperską to często długofalowy i mocno angażujący czasowo proces dla obu stron. Powinniśmy podejść do niego profesjonalnie, maksymalnie przygotowani, by nie pozostawić po sobie negatywnego wrażenia. Nawiązywanie relacji z deweloperem to przecież jeden z podstawowych czynników warunkujących naszą biznesową przyszłość na rynku. Negocjacje z deweloperem są swoistą grą, nie bójmy się zatem jej podjąć. Pamiętajmy, że wynegocjowanie korzystnego harmonogramu płatności oraz swobodnej możliwości odsprzedaży mieszkań na dowolnym etapie jej gotowości pozwala obracać nieruchomościami przy wykorzystaniu jedynie niewielkiej kwoty z ceny całkowitej mieszkania. Dzięki temu stopy zwrotu kształtują się w przedziale 50–150% w skali roku. Wykańczanie mieszkań Dobór sprawdzonej ekipy remontowej wraz z negocjacjami kosztów pracy, zakup materiałów wykończeniowych w atrakcyjnych cenach z aktualnie dostępnych promocji oraz skorzystanie z fachowej porady projektanta – to jedno z największych wyzwań w procesie obrotu na rynku nieruchomości. Osoba decydująca się na zakup mieszkania w stanie do remontu z rynku wtórnego już na samym początku musi zmagać się z licznymi trudnościami. Często konieczne jest nie tylko opróżnienie mieszkania, ale również wykonanie czasochłonnych i kosztownych prac, takich jak wymiana instalacji, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej czy wyrównanie ścian i wykonanie wylewki. Prace te mają na celu doprowadzenie mieszkania z rynku wtórnego do tzw. stanu deweloperskiego i generują koszty na poziomie nawet tysiąca złotych za metr kwadratowy. W przypadku rynku pierwotnego najczęściej odbieramy mieszkania w stanie deweloperskim, bez ponoszenia dodatkowych kosztów, jak w przypadku lokali mieszkalnych z rynku wtórnego. Dla klienta docelowego liczy się rezultat, a więc piękne, gotowe do wprowadzenia się mieszkanie. Na rynku pierwotnym jesteśmy w stanie zrealizować tę potrzebę, nie wydając ogromnych pieniędzy. Elementem składowym tego procesu jest też czas. Sprawdzona ekipa remontowa, której prace nie zostaną wstrzymane ze względu na opóźnienia w dostawach, jest w stanie w ciągu miesiąca bez większych problemów wykończyć lokal pod klucz. Ten element zdecydowanie odróżnia rynek pierwotny od wtórnego, gdzie remonty potrafią ciągnąć się miesiącami. Wybierając inwestowanie w mieszkania deweloperskie, jesteśmy więc w stanie spiąć klamrą nasz projekt w dużo korzystniejszym czasie, co bezpośrednio przekłada się na satysfakcjonujące stopy zwrotu z wniesionego kapitału. Sprzedaż Etapem wieńczącym realizację flipa jest oczywiście sprzedaż mieszkania. Może być ona w całym procesie obrotu przysłowiową wisienką na torcie, jeżeli w odpowiedni sposób: zbadałeś rynek, wybrałeś inwestycję oraz mieszkania, dobrałeś projekt i standard, w którym je wykończyłeś, mając na uwadze odpowiednią grupę docelową klientów. Proces skutecznej sprzedaży mieszkania rządzi się jednak kilkoma podstawowymi prawami. Przede wszystkim produkt musi być konkurencyjny, a więc wyróżniać się stylistyką i dbałością o jakość wykonania, mieć cenę całkowitą niewykraczającą poza średnie ceny w danej dzielnicy oraz zapewniać dodatkowe przynależności (np. ogródek, taras). Jako sprzedający (właściciel lub pośrednik) musisz ponadto być zapoznany z całym projektem oraz lokalizacją inwestycji, infrastrukturą społeczną i usługową, dostępem do komunikacji i miejsc rekreacji oraz planami rozwojowymi okolicy. Musisz przekonać klienta do zmiany miejsca zamieszkania, co się wiąże z polubieniem przez niego nie tylko projektu, lecz także nowej okolicy do życia dla całej rodziny. Mamy nadzieję, drogi czytelniku, że przybliżyliśmy choć pokrótce formy finansowania i systemy inwestycyjne na rynku pierwotnym. Jeżeli jednak chciałbyś dowiedzieć się więcej, na czym polega obrót nieruchomościami na rynku pierwotnym, i spojrzeć na to oczami inwestora, to zapraszamy na najbliższą, już II edycję Zjazdu Inwestorów Rynku Pierwotnego, który odbędzie się 18 czerwca w Warszawie. Oprócz kompleksowej wiedzy z zakresu inwestowania na rynku pierwotnym, przedstawionej przez doświadczonych prelegentów z branży, pojawi się również możliwość nabycia specjalnie wytypowanych okazji inwestycyjnych. Przez cały rok prowadzimy analizę rynku deweloperskiego w największych miastach w Polsce. Opierając się na zebranych danych oraz rozwijanych relacjach z firmami deweloperskimi, przygotowujemy zróżnicowany koszyk Przy temacie cesji często pojawia się również pojęcie dłużnika. Nie jest on jednak stroną tej umowy i zwykle jego zgoda nie jest wymagana, aby mogło dojść do przeniesienia praw na cesjonariusza. Nie ma również obowiązku informowania dłużnika o tym, że zmienił się wierzyciel, jednak wiąże się to z pewnymi konsekwencjami.

Kupno mieszkania w budowie na kredyt hipoteczny nie jest niczym zaskakującym. Boom na rynku mieszkaniowym i w kredytach hipotecznych sprawia, że popyt na mieszkanie wyprzedza podaż. Dodajmy do tego rosnące nadal mimo pandemii ceny mieszkań w 2021 roku. Nic dziwnego, że niektórzy zwietrzyli interes: taniej kupić “dziurę w ziemi” a drożej sprzedać prawo do prawie zbudowanego mieszkania. Cesja nieruchomości to interes za plecami dewelopera. Ale gdzie tu jest haczyk? Zaraz to wyjaśnimy! Spis treści – Czego dowiesz się z artykułu? Czym jest cesja umowy deweloperskiej? Cesja umowy deweloperskiej polega na przekazaniu prawa własności mieszkania na inną osobę. Dlatego cesję określa się też jako przelew wierzytelności. Umowa cesji mieszkania, dotyczy prawa do nieruchomości określonego w podstawowej umowie deweloperskiej. Przelew wierzytelności odnosi się zatem do: dwóch umów: podstawowej umowy deweloperskiej (a) oraz umowy przelewu praw do mieszkania (b) i trzech podmiotów, którymi są (1) deweloper, (2) właściciel praw do mieszkania oraz (3) osoba otrzymująca w ramach cesji prawo do mieszkania. Przykładowo: (1) Deweloper ogłosił ofertę sprzedaży mieszkania, które zostanie oddane do użytku za 2 lata. W wyniku podpisania (a) umowy deweloperskiej staliśmy się właścicielami prawa do budowanego mieszkania (2). Jednak np. w skutek wydarzeń losowych nie jesteśmy już dalej zainteresowani danym lokalem. Dokonujemy sprzedaży praw do mieszkania (b). Teraz to osoba, która podpisała z nami umowę cesji (3) otrzymuje prawa i obowiązki określone w umowie podstawowej. Cesja mieszkania a deweloper W przypadku cesji umowy deweloperskiej, deweloper jak i kupujący są wobec siebie zarazem wierzycielami i dłużnikami. Deweloper jest zobowiązany do przekazania mieszkania zgodnego z umową (jest dłużny kupującemu-wierzycielowi). Natomiast kupujący w zamian za mieszkanie – zgodnie z harmonogramem spłaty mieszkania – jest dłużny deweloperowi określoną kwotę pieniędzy. W tej relacji to kupujący jest dłużnikiem, a deweloper wierzycielem. Nic dziwnego, że cesja wierzytelności praw do mieszkania interesuje tak samo dewelopera jak i kupującego. W końcu umowa cesji dotyczy przelewu praw z wierzyciela (cedenta) na osobę trzecią (cesjonariusza). W praktyce deweloperzy często wykorzystują w umowie deweloperskiej ograniczenia w sprawie cesji lub nawet ją wykluczają. Stanowi to dla nich zabezpieczenie przed spekulacyjnym wykorzystywaniem cesji mieszkania. Jednak w razie trudnej sytuacji kupującego, deweloper może wyrazić zgodę na cesję wierzytelności. Takie podejście pozwala zachować deweloperowi elastyczność i uniknąć problemów ze spłatą zobowiązania wynikającego z zakupu mieszkania. Zarabianie na cesji praw do mieszkania? Teoretycznie istnieje możliwość spekulacyjnego kupowania mieszkań na etapie “dziury w ziemi” w celu późniejszej sprzedaży cesji praw do nieruchomości. Deweloper ma jednak prawo do wpisania ograniczeń (a nawet wyłączenia możliwości cesji) w umowie deweloperskiej. Wtedy zysk z myślą o cesji umowy deweloperskiej może być ślepą uliczką inwestycji. W interesie dewelopera jest, aby zmaksymalizować i zabezpieczyć zysk z własnej inwestycji mieszkaniowej. Dlatego zależy mu na tym, aby ustalenia umowy deweloperskiej były wykonywane właściwie. Dla obu stron wynikają z umowy prawa i obowiązki. To do dewelopera należy zazwyczaj ostatnie słowo w sprawie umowy cesji wierzytelności. Deweloper może być bardziej przychylnym dla cesji, gdy sam nie wywiązuje się z umowy deweloperskiej lub nie robi tego kupujący. Może też dopuścić inne argumenty np. losowe problemy kupującego. Ryzyko zarabiania na cesji nieruchomości Zarabianie na cesji jest zatem ryzykowne, ze względu na zapisy umowy deweloperskiej. Bez zgody dewelopera umowa cesji jest nieważna. Ryzyko tkwi też gdzie indziej – w samym mechanizmie spekulacji. Inwestor planujący sprzedaż cesji praw do mieszkania, liczy na to, że nieruchomość po kilkunastu miesiącach będzie warta więcej. Ceny mieszkań w tym czasie równie dobrze mogą jednak spaść. Albo wzrost wartości nieruchomości będzie niewielki i nie pokryje kosztów wynikających z umowy deweloperskiej. Boom na rynku nieruchomości zwiększa ryzyko spekulacji Ryzyko bańki cenowej na rynku mieszkaniowym rosło szczególnie na rynku wtórnym. Zagrożenie spekulacyjnym wzrostem wartości nieruchomości zmalało w wyniku pandemii. Dynamika cen znaczeni zwolniła i prawdopodobnie taka sytuacja utrzyma się przez pierwsze kwartały 2021 roku. Jednak rynek pierwotny stale wysyła sygnał, że to jeszcze nie jest jego “ostateczna forma”. Ceny mieszkań mogą być większe, deweloperzy mogą budować więcej, a banki udzielać więcej kredytów mieszkaniowych. Spekulanci widzą w cesji umowy deweloperskiej szansę na łatwy interes. W latach 2006-2008 sprzedaż cesji praw do mieszkania była niebezpiecznym zjawiskiem. Od tego czasu deweloperzy poznali się na tym mechanizmie. W związku ze stosowaniem ograniczeń lub zakazów cesji, aktualny przyrost ofert cesji mieszkań wynika głównie z przyczyn losowych, a nie zarobkowych. Ale przyjmując czarny scenariusz można – nomen omen – pospekulować. Załóżmy, że osoba, która chce sprzedać prawa do mieszkania poprzez umowę cesji, dogada się z deweloperem (dzieląc np. z nim zysk). Deweloper, który nie przewidział wysokiego wzrostu wartości nieruchomości, ma możliwość zareagowania w razie ewentualnej straty. Chyba nie brzmi to jak scenariusz z kosmosu. Oczywiście konsekwencją takich “pokątnych” interesów jest już spekulacyjny wzrost cen. Cesje mieszkań bez spekulacji? Obserwując dane płynące od deweloperów widzimy, że mimo pandemii deweloperzy zwinnie regulują liczbę inwestycji. W roku 2020 oddano 222 tys. mieszkań, ale już w 2021 roku widać spadek na planowane budowy. Takie zabiegi mają zabezpieczyć zyski inwestorów. W każdym razie w Polsce mamy strukturalny deficyt mieszkań. Spekulanci od dawna z uwagą przyglądają się rynkowi nieruchomości. Interesujących danych dostarcza tu miernik dopasowania mieszkań do popytu (wynik dodatni oznacza nadmiar danych mieszkań, wynik ujemny ich niedobór): (źródło: NBP) Widać z powyższych wykresów, że na rynku pierwotnym mieszkań o metrażu do 50 m2 panuje niewielki niedobór. Natomiast nieruchomości o większym metrażu zaspokajają popyt aż z nawiązką. Poza tym czas sprzedaży nowych mieszkań nadal wynosi niewiele ponad 3 kwartały (dla 6 dużych miast w Polsce). Pandemia tylko o trochę wydłużyła czas na sprzedaż mieszkania. Taki wynik podbudowuje deweloperów. Niewielki spadek sprzedaży mieszkań (jak na kryzys wywołany pandemią) nie jest jednak czynnikiem zachęcającym do zarabiania na cesji wierzytelności. Choć pandemia sprawiła, że ryzyko bańki cenowej tylko się oddaliło, to podaż nadal nie zaspokaja potrzeb Polek i Polaków. Cesja umowy deweloperskiej a kredyt hipoteczny Jeśli zatem trafiłeś na ofertę cesji prawa do mieszkania, warto rozważyć, czy taki zakup się opłaca. Często jest też tak, że takie ogłoszenie jest wynikiem losowych zdarzeń, zatem cena może prezentować się atrakcyjnie, bo nie będzie skierowana na zysk. Należy jednak sprawdzić, czy każda ze stron umowy zgodziła się na podpisanie umowy cesji. Słowem, przy zakupie mieszkania “na cesję” koniecznie trzeba dopełnić wszystkich formalności – sprawdzić dewelopera (czy nie ma problemów z inwestycją?) i posiada praw do mieszkania. Nie każda cesja umowy deweloperskiej będzie też dopuszczała możliwość zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny. A jeśli nawet będzie, to innym problemem może być znalezienie banku, który udzieli nam kredytu mieszkaniowego na cesję mieszkania. Jeżeli jednak nie spotkamy się z takimi ograniczeniami, to procedura zakupu cesji mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego nie różni się od standardowego kupna nieruchomości. W tym wypadku bank traktuje umowę cesji jak umowę deweloperską. Dla pewności warto wcześniej sprawdzić swoją zdolność kredytową – w tym celu został stworzony nasz kalkulator zdolności kredytowej. Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej Cesja umowy deweloperskiej to zbycie praw majątkowych, które podlega opodatkowaniu na podstawie art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To oznacza, że przychody z cesji deweloperskiej opodatkowane są według skali podatkowej (18% lub 32%). Przelew wierzytelności rozliczamy w rocznym zeznaniu podatkowym (PIT-36). Uwaga! Dochód z cesji podlega kumulacji z innymi dochodami. Obliczając podatek od cesji wierzytelności należy najpierw odjąć koszty od uzyskanego przychodu. Otrzymujemy w ten sposób dochód od którego odprowadzamy podatek według skali podatkowej. Do kosztów cesji możemy zaliczyć np. koszty notarialne, odsetki od kredytu hipotecznego finansującego inwestycje oraz środki wpłacone na konto dewelopera. Co ważne cesja umowy deweloperskiej nie podlega opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Czy warto skorzystać z oferty cesji mieszkania? Zalety i wady zakupu cesji mieszkania mają się podobnie jak w przypadku mieszkania z licytacji komorniczej. Cena może być atrakcyjna, ale formalności związane z takim zakupem mogą być więcej niż uciążliwe. Cesja mieszkania wiąże się w końcu z potrzebą dopilnowania zapisów samej umowy przeniesienia wierzytelności, oraz umowy deweloperskiej. Przed “dobiciem targu” należy sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz ustalić zakres obowiązków, które otrzymamy w wyniku cesji umowy deweloperskiej. Informacje o autorze Mateusz Gwardecki Absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. Zwolennik biznesu odpowiedzialnego społecznie. Zainteresowany nowoczesną bankowością i znaczeniem pieniądza. W wolnych chwilach lubi czytać fantastykę naukową i przeszukiwać rynek idei.

W przeciwieństwie więc do cesji wierzytelności, przejęcie zobowiązań wymaga zawsze zgody drugiej strony stosunku prawnego. Ponadto, umowa przejęcia długu powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Forma pisemna wymagana jest ponadto dla zgody wierzyciela na przejęcie zobowiązania przez osobę trzecią.

W Sądzie Najwyższym w oczekiwaniu na rozpoznanie, znajduje się obecnie kilka ciekawych zagadnień prawnych, mających duże znaczenie dla praktyki branży nieruchomości. Niedawno pisałem o kwestii obowiązkowego limitowania kar umownych dla ważności ich ustanowienia. Dzisiaj chciałbym zasygnalizować rozważany temat dotyczący praktyki udzielania tzw. blankietowych zgód na dokonanie cesji praw i przejęcie obowiązków z umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości oraz umów deweloperskich. Dla niektórych „handel cesjami” stanowi jeden z podstawowych sposobów zarobkowania na rynku nieruchomości i to przede wszystkim do tych osób, kierowany jest dzisiejszy wpis. Kilka podstaw dla porządku. Kodeks cywilny nie reguluje problematyki „przenoszenia” ogółu praw i obowiązków z umowy na inny podmiot. Cesja to zwyczajowa nazwa umowy przelewu, uregulowanej w art. 509 KC. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Aby jednak dokonać cesji umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej „w pełni” tj. tak aby w praktyce doszło do zmiany stron umowy, nie jest wystarczające jedynie przelanie wierzytelności (praw), ale konieczne jest także przejęcie obowiązków (długu). Na przykładzie umowy deweloperskiej: Deweloper zobowiązany jest do: wybudowania nieruchomości oraz do przeniesieniu własności lokalu. Nabywca zobowiązany jest do: zapłaty i odbioru lokalu. Strony te są wobec siebie wzajemnie zarówno wierzycielem jak i dłużnikiem. W skrócie – sama regulacje z art. 509 KC dotycząca przelewu wierzytelności, na który nie jest wymagana zgoda dłużnika to za mało. Do przejęcia długu znajdzie zastosowanie tu także regulacja z art. 519 KC. Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu) – na przejęcie długu potrzebna jest już zgoda wierzyciela (zazwyczaj dewelopera lub sprzedawcy). W pełni poprawna konstrukcja „cesji umowy” w omawianym przypadku, polega więc na zbyciu ogółu praw i roszczeń (art. 509 KC) wraz z przejęciem ogółu obowiązków (art. 519 KC). Zgoda w praktyce udzielana jest na kilka sposobów; W samej umowie deweloperskiej/przedwstępnej sprzedaży, W formie odrębnego oświadczenia złożonego w stosownej formie (udzielana po odpowiedniej prośbie), W umowie cesji, Ale również nawet po zawarciu umowy cesji (nierekomendowane). Zgoda wierzyciela jest bezskuteczna, jeżeli nie wiedział on o niewypłacalności przejemcy istniejącej w chwili wyrażenia zgody. Postanowienia zezwalające kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta stanowią przykład klauzul abuzywnych (art. 3853 pkt 5 KC). Kwestie formy zgody, podatków itd. dzisiaj nas nie interesują. W czym więc problem? Do Sądu Najwyższego 14 sierpnia 2020 r. wpłynęło zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia o treści; Czy jest dopuszczalne zobowiązanie się przez strony dwustronnie zobowiązującej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości do przeniesienia wierzytelności jak i długu z takiej umowy na blankietowo wyznaczonego innego nabywcę nieruchomości, z pozostawieniem jego wyboru jednej ze stron umowy przedwstępnej? W praktyce szczególnie w sytuacji, gdy zgoda na cesję wyrażana jest już na etapie zawierania samej umowy deweloperskiej/przedwstępnej sprzedaży, nie jest jeszcze znany podmiot, który przejmie obowiązki (dług), wynikający z umowy. W konsekwencji tego w praktyce upowszechniło się udzielanie tzw. zgód blankietowych tj. postanowień dających możliwość przejęcia długu przez dowolną osobę trzecią, wybieraną w drodze swobodnej decyzji dotychczasowego dłużnika. Zarówno doktryna prawnicza jak i orzecznictwo sądowe nie są do końca zgodne, czy taka praktyka, mimo że powszechna jest prawidłowa. Zdecydowana większość opowiada się jednakże, za poglądem, że zgody in blanco nie są skuteczne. I tak wskazuje się następujące stanowiska; I. Zgoda blankietowa nie jest skuteczna; Pogląd kategoryczny – Zgoda blankietowa jest nieskuteczna (tak orzecznictwo; wyrok SA w Rzeszowie z r., I ACa 491/13, Legalis, wyrok SA w Szczecinie z r. Sygn. akt I ACa 209/13, i doktryna Komentarz do art. 521 KC red. Gniewek 2019, wyd. 9/Zagrobelny, P. Drapała, Zwalniające przejęcie długu, Warszawa 2002, s. 105-106 i wielu innych), Pogląd mniej kategoryczny – Zgoda blankietowa może zostać uznana za nieskuteczną w zależności od spełnienia dodatkowych „kryteriów” (Pogląd wyodrębniony w Komentarzu do art. 519 KC SPP T. 6 red. Olejniczak 2018, wyd. 3./P. Drapała, z powołaniem na Komentarz do art. 519 KC red. Osajda 2020, wyd. 27/B. Lackoroński. Pogląd ten wskazuję jednak ostrożnie, dlatego że sam autor (B. Lackoroński) wspomina, że sytuacja ta budzi jego wątpliwości, a opinia nie jest wyraźnie zakreślona i ciężko dokładnie zdekodować co autor miał na myśli). Argumenty; zgoda osoby trzeciej powinna odnosić się do skonkretyzowanej czynności prawnej o określonej treści łączącej indywidualnie oznaczone podmioty. W innym wypadku nie spełnia ona swojej funkcji kontrolnej i ochronnej interesów osoby udzielającej zgody, „blankietowa zgoda pozostaje w kolizji także z funkcją ochronną przepisu art. 519 § 2 pkt 2 in fine KC, uzależniającego skuteczność udzielenia przez wierzyciela zgody od jego wiedzy o ewentualnej niewypłacalności przejemcy w chwili udzielenia zgody. W przypadku zezwolenia blankietowego odpada możliwość uzyskania przez wierzyciela wiedzy o wypłacalności przejemcy, który w chwili udzielania tej zgody nie jest znany, a jego wybór zostanie dokonany swobodnie przez aktualnego dłużnika„. (argumenty por. w komentarz do art. 519 SPP T. 6 red. Olejniczak 2018, wyd. 3/P. Drapała) II. Zgoda blankietowa jest skuteczna, ale; w obrocie dwustronnie profesjonalnym; w każdym wypadku dopuszczalne są postanowienia umożliwiające dokonanie „cesji umowy” na z góry oznaczony lub możliwy do zidentyfikowania krąg podmiotów. (por. J. Pokrzywniak, Klauzula zezwalająca na przeniesienie praw i obowiązków z umowy, MoP 2004, Nr 24, s. 1154.) Argumenty; zasada swobody umów przemawia może za dopuszczalnością klauzuli, w której wierzyciel (świadom ryzyka i gotów do jego podjęcia) wyraża blankietową zgodę na przejecie długu z umowy przez jakąkolwiek osobę trzecią, w szczególności w obrocie dwustronnie profesjonalnym; jako odparcie argumentów poglądu większościowego J. Pokrzywniak wskazuje też; „Aby zapobiec zbytniemu narażaniu wierzyciela, wydaje się, iż możliwe byłoby de lege lata przyjęcie wykładni, że przy takiej „blankietowej” zgodzie wierzyciela bezskuteczne wobec niego byłoby przeniesienie przez dłużnika obowiązków z umowy na osobę niewypłacalną, na zasadzie analogii z art. 519 § 2 pkt 2 in fine” (J. Pokrzywniak, Klauzula zezwalająca na przeniesienie praw i obowiązków z umowy, MoP 2004, Nr 24). Podsumowanie. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego będzie miało wymiar niezwykle praktyczny, ponieważ dotyczy kwestii, które często poruszane są przy stołach negocjacyjnych, w biurach sprzedaży i kancelariach notarialnych. Zagadnienie to samo w sobie stanowi ciekawy przykład, gdzie powszechna praktyka obrotu nieruchomości wydaje się mocno rozmijać z założeniami ustawodawcy oraz poglądami prezentowanym przez wybitnych przedstawicieli nauki prawa. Można więc pokusić się o stwierdzenie, że obecne regulacje nie przystają do potrzeb rynku i należałoby zastanowić się nad odpowiednią zmianą w tym zakresie. Najpierw jednak zobaczymy, co przyniesienie odpowiedź Sądu Najwyższego. Z pewnością bezpieczniejszym prawnie rozwiązaniem jest obecnie stosowanie klauzuli pozwalającej na przeniesienie praw i obowiązków jedynie na z góry oznaczony lub możliwy do zidentyfikowania krąg podmiotów. Link do sprawy w SN

MM. Cesja oznacza przeniesienie wierzytelności z jednej osoby lub podmiotu na inną osobę lub podmiot. Zgodnie z definicją cesja jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności / cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności / cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją

13 Warszawa, Białołęka, Płochocińska Kawalerka na sprzedaż, dodane: 15-07-2022 Piękna Kawalerka , 2015r , 32m2 Białołęka 405 000 zł12 656,25 zł/m² 1 pokój 32 m² piętro 2/4 Na sprzedaż klimatyczne mieszkanie Białołęka, ul. Płochocińska 101H. Blok z 2015r,mieszkanie na drugim piętrze, w bloku 4 piętrowym. Mieszkanie nigdy nie było zamieszkiwane, co jest ogromnym atutem. Cicha, spokojna okolica wśród zieleni. Idealne, dla Pary, singla, lub pod inwestycję. W skład mieszkania wchodzi: - Pokój z wyjściem na loggie. - Kuchnia -Łazienka z wanną Dostęp do komunikacji: 3 minuty do przystanku autobusowego. 20 minut Zapamiętaj Ukryj 8 Warszawa, Żerań, Płochocińska Mieszkanie na sprzedaż, dodane: 27-07-2022 Mieszkanie 3 pokoje na sprzedaż Białołęka, Żerań 689 000 zł12 194,69 zł/m² 3 pokoje 57 m² piętro 3 Do sprzedania 3 pokojowe mieszkanie na Białołęce. 2 sypialnie i salon z aneksem kuchennym. Słoneczna-ekspozycja zachodnia. Sprzęt kuchenny w zabudowie, zmywarka, lodówka, piekarnik, okap, mikrofala, płyta indukcyjna. Sprawnie działająca wspólnota mieszkaniowa. Spokojna okolica, dużo zieleni. W pobliżu gospodarstwo Majlert, w którym można zaopatrzyć się w świeże ekologiczne żywność. Sklepy osiedlowe, Piekarnia Putka, salon fryzjerski i Zapamiętaj Ukryj 7 Warszawa, Białołęka, Płochocińska Mieszkanie na sprzedaż, dodane: 14-07-2022 OKAZJA! Ogródek 24m2! Klucze w tym roku! 3 pokoje 56 m² parter Nowe, 3 pokojowe mieszkanie z ogródkiem na ulicy Płochocińskiej w Warszawie. Osiedle Przedwiośnie ul. Płochocińska 197, Białołęka Zakończenie budowy - październik 2022r. Sprzedaż na zasadzie cesji praw. Mieszkanie: - 3 pokoje, 56,47 m2 - ogódek: 24,27m2 - widok na zachód/północ - wideofon Rozkład pomieszczeń: Pokój dzienny z aneksem kuchennym - 18,92m2 Pokój - 11,97m2 Pokój - 11,40m2 Łazienka - 4,36m2 Przedpokój - 9,82m2 RAZEM: 56,47m2 Osiedle: - Zapamiętaj Ukryj 6 Warszawa, Kobiałka, Płochocińska Mieszkanie na sprzedaż, dodane: 01-04-2022 Białołęka 3 pokoje w Osiedlu Przedwiośnie 3 pokoje 48 m² piętro 1/3 Na sprzedaż przestronne mieszkanie 3 pokojowe w inwestycji "Osiedle Przedwiośnie" na warszawskiej Białołęce i pograniczu Gminy Nieporęt przy ul. Płochocińskiej 197, 199. Na mieszkanie składa się: pokój z aneksem 17,25 mkw pokój pokój 8,67mkw łazienka 4,32 mkw hol 7,28 mkw taras 28,68 mkw Dodatkowo płatny garaż w cenie 24000zł Osiedle: Cały projekt składa się z 172 nowych mieszkań znajdujących się w 7 budynkach wielorodzinnych. Na Zapamiętaj Ukryj 9 Warszawa, Białołęka, Płochocińska Mieszkanie na sprzedaż, dodane: 04-02-2022 Sprzedam tanio 3 pokoje 54 m2 na Białołęce 3 pokoje 54 m² piętro 2/3 Oferujemy do sprzedaży 3 pokojowe mieszkanie - 53,72 na Osiedlu Przedwiośnie, które powstaje na warszawskiej Białołęce, przy ul. Płochocińskiej 197, 199. Mieszkanie będzie oddane do użytkowania w maju 2022r. Odbiory właścicielskie czerwiec 2022r - sierpień 2022r. Rozkład mieszkania: Salon z aneksem kuchennym - 20,46 - ekspozycja okien na północny zachód (wyjście na balkon 9,82 Pokój I - 11,30 - ekspozycja okien na północny Zapamiętaj Ukryj 3 Warszawa, Białołęka, Płochocińska Mieszkanie na sprzedaż, dodane: 02-04-2022 3 pokoje z przestronnym tarasem, zielona okolica 3 pokoje 49 m² piętro 1/3 Na sprzedaż komfortowe 3-pokojewe mieszkanie w spokojnej okolicy. Nowe, kameralne osiedle powstaje w północnej części Białołęki przy ul. Płochocińskiej 197. Blisko połowa powierzchni inwestycji przeznaczona jest na tereny zielone. Rozkład: - Salon z aneksem - 16,42m2 - Sypialnia 1 - 8,73m2 - Sypialnia 2 - 10,66m2 - Łazienka - 4,31m2 - Hol - 9,04m2 - Taras - 13,61m2 Lokalizacja: Białołęka, ul. Płochocińska 14,9 km do centrum2 min. spacerem do Zapamiętaj Ukryj 1 Warszawa, Henryków, Płochocińska Działka na sprzedaż, dodane: 09-09-2019 22 559 m² budowlana Działka budowlana na sprzedaż ! Do sprzedania działka budowlana o powierzchni 22559 m2 w Białołęce. Długość szerokość Białołęka to modna i prężnie rozwijająca się dzielnica. Działka jest wg. MPZP z przeznaczeniem na zabudowę jednorodzinną, bliźniaczą i szeregową. W pobliżu sieć kanalizacyjna, elektryczna i wodna. Doskonała propozycja dla dewelopera na wybudowanie osiedla domów jednorodzinnych. Cena do negocjacji. Zapraszam Zapamiętaj Ukryj 1 Warszawa, Białołęka, Płochocińska Działka na sprzedaż, dodane: 16-10-2021 6203 m² budowlana Do sprzedaży działka o pow 6203 m położona bezpośrednio przy ul. Płochocińskiej rejon Płochocińska - Kobiałki - Długorzeczna( wymiary od ulicy 40m x 155 m ) MPZP przeznacza teren pod zabudowę jednorodzinną MN/U i niską wielorodzinną oraz usługi nieuciążliwe I i II stopnia obsługi z zakresu : administracji, handlu i usług bytowych do 12 m wysokości. Cena do negocjacji Prezentowane przez Bracia Strzelczyk Sp. z o. o oferty nie są ofertami w Zapamiętaj Ukryj

eKD4QzT. 165 124 212 233 167 201 374 100 37

sprzedaż na zasadzie cesji praw